Kdo by nechtěl ušetřit za provizi, no ne? Vidina úspory stovek tisíc korun je lákavá pro prodávajícího i kupujícího. Ale je to skutečně černobílé? Má koupě domu bez realitky jen samá pozitiva, anebo se nad tímto přístupem vznáší i nějaké hrozby? Nad tím se zamýšlíme v následujících řádcích, které doplňuje realitní advokátka o zkušenosti z praxe.

Koupě bytu – na co si dát pozor? Ožehavé téma č. 1 je cenovka

Neochota zaplatit makléři 3-5 % kupní ceny (tedy např. 400.000,- Kč u nemovitosti za 8 milionů) provází většinu převodů. Není se čemu divit, vždyť ceny nemovitostí jsou už tak astronomické. Motivace ušetřit za realitní zprostředkování navíc vychází ze stereotypu, že realitní makléř je „darmožrout a příživník, který nic nedělá.“ Realita je taková, že makléři jsou různí – stejně jako policisté, lékaři, učitelé nebo prodavači. Jsou mezi nimi svědomití pracanti, kteří klientům šetří čas a vrásky na čele, ale samozřejmě i „lemplové“, které zajímá jen vlastní konto.

Provizi většinou platí prodávající, ale z peněz kupujícího. Argumentem koupě domu bez realitky je tedy úspora na obou stranách. Prodávající se nemusí dělit s makléřem a kupující žije v představě, že kupní cena se sníží právě o provizi. Ve skutečnosti prodávající usilují o prodej za stejnou, anebo dokonce ještě vyšší cenu. Důvody? Neznalost trhu, snaha získat co nejvíc, anebo kombinace obou. Kupující by se tedy sám měl poradit se „svým“ makléřem nebo znalcem, který nemovitost porovná s trhem, zohlední všechny okolnosti a určí reálnou cenu. Nepřeplácejte.

A nenechte se zmást. To, že byt visí na inzertním portále za 5 milionů, vůbec nemusí znamenat, že takovou hodnotu aktuálně má. Prodávající mají velké oči, což je přirozené. Ale u koupě nemovitosti bez realitky chybí právě korekce makléře, který klienty často ve vlastním zájmu usměrňuje, protože nabízet k prodeji zjevně neprodejnou nemovitost je i pro něj ztráta času. V tomto ohledu obchod často komplikuje efekt připomínající sněhovou kouli. První prodávající nasadí cenu svého bytu 2kk na 4 miliony a čeká. Za týden přidá druhý prodávající inzerát na obdobný byt v sousední ulici, a protože „přece není hloupý“, tak nechce 4, ale rovnou 4,3 mil. A když to za další týden vidí třetí prodávající, automaticky píše cenovku 4,6 mil. Ve finále přitom často musí slevit všichni tři.

Je přímá komunikace o nervy nebo výhoda?

U koupě bytu v osobním vlastnictví, družstevního bytu, domu, pozemku, garáže či jiné nemovitosti bez realitky odpadá z vyjednávání jeden prvek. Jako kupující jednáte přímo s majitelem a mnoho lidí to vidí jako plus. Mají pocit, že prodávající ví o nemovitosti vše – vždyť v ní přeci žije! A na rozdíl od naučených obchodních frází zprostředkovatele tak prakticky odpoví na každý dotaz ohledně stavebního materiálu, vybavení, rozvodů apod. Obchod tak logicky musí být transparentnější! Nebo ne?

Často je to pravda. Vycházejme z toho, že prodávající je čestný člověk, nemá nekalé úmysly a stejný přístup ocení od vás. Ale tak to samozřejmě není ve 100 % případů: „Měla jsem kauzu, kdy prodávající mému klientovi tvrdil, že nemá makléře, aby ušetřil. Když jsme pak ale provedli právní prověření, zjistili jsme, že prodávající má dluhy, nemůže nakládat s majetkem a obchod sice může proběhnout, ale jen se souhlasem exekutora a věřitelů. Později vyplavalo na povrch, že to stejné se pokoušeli prodávajícímu vysvětlit hned dva makléři, ale prodávající si vedl svou. Nepozorný kupující se v těchto případech může vystavit riziku, že při nejlepším obchod neproběhne a o několik měsíců se mu protáhne hledání nového bydlení,“ říká právnička JUDr. Ilona Černochová z advokátní kanceláře Realitní advokáti.

Kupující by si měl prodávajícího proklepnout. Je rozdíl, když byt prodává spořádaná rodina, která se po letech stěhuje do většího, než když proti vám stojí ostřílený překupník, který se sice tváří jako běžný majitel, ale mnohdy má byt jen pár měsíců, protože jej před tím vykoupil „na kšeft“. Na tom není nic špatného, ale zběhlý prodávající v tom umí chodit a snadno se může stát, že vás „přitlačí ke zdi“ a šikovnou manipulací donutí podepsat smlouvu, aniž byste si ji pečlivě přečetli. Protože „zítra má dalšího vážného zájemce, který může platit cash“, „za stejné peníze široko daleko nic podobného neseženete“ a „že jste to vy, sleví vám 50 tisíc, když podepíšete hned.“ Snadno se může stát, že takhle koupíte dům bez příjezdové cesty nebo třeba jen spoluvlastnický podíl na bytu. A to nechcete!

Úschova kupní ceny

Nezkušený prodávající může být výhoda, ale ani tam to není na 100 %. Když si prodávající najme realitku, makléř mu většinou dokáže vysvětlit, jak realitní obchod funguje. Tedy, že úhrada kupní ceny musí jít přes úschovu u advokáta, notáře nebo banky – NIKDY NE U REALITNÍ KANCELÁŘE. Když to prodávajícímu vysvětlí makléř, kterého si platí, věří mu a informace je pro něj snesitelná. Prodávající bez realitky však takového poradce nemá, a proto je k některým situacím nedůvěřivý.

POZOR: U smluv vždy kontrolujte vše, zejména zdá-li se vám jakékoliv jednání byť jen trochu zvlášťní. Setkali jsme se s podvodníky, kteří uvedli ve smlouvě úschovu v advokátní kanceláři a číslo účtu, které jí nepatřilo. Advokátní kancelář o úschově vůbec nevěděla. Kupující přesto peníze poslal bez ověření a přišel o stovky tisíc. (pozn. red.)

„V praxi jsem narazila na prodávající, kteří nechtějí platit makléřovi ani právníkovi, ale současně se v nemovitostech nevyznají. Když pak zastupuji kupujícího, těm lidem bývá těžké vysvětlit, že úhrada musí jít přes úschovu. Nezřídka tlačí na kupujícího s tím, ať jim pošle peníze na účet nebo přinese v kufříku, jinak upřednostní jiné zájemce. Bezpečná advokátní úschova přitom chrání obě strany a obchod neprotahuje. Kupující pošle peníze do úschovy a prodávajícímu tak dokáže, že je solventní. I on může spát klidně, protože prodávající se k penězům dostane až po přepisu na katastru. Nemůže se stát, že by prodávající sbalil peníze, aniž by k převodu došlo. Zní to jako sci-fi, ale kdyby to nebyly případy, které se už v minulosti staly a doputovaly k soudu, neupozorňovala bych na to,“ vysvětluje JUDr. Ilona Černochová z advokátní kanceláře Realitní advokáti.

„Další problém bývá, když si kupující bere hypotéku. Praxe je totiž taková, že aby kupující mohl od banky načerpat úvěr, musí už v tu chvíli ručit kupovanou nemovitostí, která je v tu chvíli ještě psaná na prodávajícího. Jinými slovy, prodávající musí podepsat zástavní smlouvu ke svému domu. Je to po desetiletí standardní a bezproblémový postup, přičemž když obchod neklapne, zástava se z katastru zase vymaže. Ale prodávající, který nemá po ruce makléře ani právníka to často odmítá pochopit, takže se v těchto případech dostáváme do začarovaného kruhu. Prodávající tlačí na úhradu kupní ceny, ale kupující mu logicky nemůže zaplatit, protože mu banka bez zástavy nedá úvěr,“ říká realitní advokátka Černochová.

Koupě bytu bez realitky a postup – ano nebo ne?

Koupě bytu bez realitní kanceláře se nemusíte bát. Naopak, v řadě případů půjde o výhodou investici, kdy ušetříte stovky tisíc, které by jinak padly na provizi. Ať už prodávajícího zastupuje realitní makléř nebo je na stole koupě bytu bez realitky, musíte být vždy ostražití. Proklepněte si prodávajícího a dejte si záležet na pečlivé prověrce nemovitosti – technické i právní. Hodí se taky zkonzultovat cenu s oborníkem, abyste zbytečně nepřeplatili.