Obsah článku
Při koupi bytu se zpravidla spoléháme na informace, které nám dodá realitní kancelář nebo vlastník nemovitosti. Prodávající ani realitní makléř však přirozeně nemají zájem některé informace s vámi jako potenciálním kupujícími sdílet, a proto byste si je tak měli sami vyžádat či ověřit.
Na co se při koupi zaměřit?
1. Technický stav bytu a domu
Vedle stavu samotného bytu je vhodné se seznamte i s celkovým stavem domu. Projděte si ho a zeptejte se, co se v domě v posledních letech pořizovalo či rekonstruovalo a co se v blízké době chystá (výtah, stoupačky, rozvody, sklepy, společné prostory).
2. Právní stav bytu a domu
Realitní kancelář zastupuje vlastníka bytu. Pro vás jako kupujícího je ale vhodné zajistit si odborníka, který ověří právní stav kupované nemovitosti (vlastnické právo, věcná břemena, nájem, zástavní právo atd.).
Vedle tohoto je klíčové nastavení smluvních vztahů s prodávajícím a rovněž i v extrémním případě možnost kupní smlouvu zrušit. Důležité je správně nastavit výplatu kupní ceny, aby měl kupující záruku, že mu prodávající s penězi nikam „neuteče“. K tomu se dá využít advokátní či notářská zástava.
3. Kontrola majetkových poměrů v domě
Dispozice, stav a cena bytu je samozřejmě trojice informací, na které se zaměříme nejprve. Neměli bychom ovšem opomenout ani další důležité informace. Jak vysoký příspěvek budu společenství vlastníků jednotek každý měsíc odvádět? Splácí společenství vlastníků dluh a v jaké výši? Kdo vlastní ostatní byty v domě? Budu moci svým hlasem správu domu reálně ovlivnit?
4. Informace o životě v domě a jeho okolí
Zkuste zjistit důvod, proč byt majitel prodává, vztahy v domě či skladbu obyvatel. Můžete se zeptat i sousedů, které v domě potkáte, jak se jim v domě žije, zda jsou s bydlením spojeny nějaké problémy. Jsou-li v okolí volné parcely, nezapomeňte ověřit plány na výstavbu v okolí domu. Takové údaje zjistíte v menší obci třeba přímo u starosty, u větších obcí by měl být na webu ke stažení územní plán.
5. Zjistit informace o dluzích, které váznou na bytě / domě
Zajímat by vás měly případné nedoplatky do fondu oprav, daňové nedoplatky, exekuce na majitele a další nepříjemnosti, které mohou nového majitele nemile překvapit.
Výše uvedené informace můžete zkusit získat přímo od prodávajícího či realitního makléře, dále si zkuste vyžádat zápisy ze schůzi v domě, ověřit veřejné zdroje. Právní stav bytu či domu vám pomůže ověřit advokátní kancelář. Konkrétní informace k bydlení vám mohou poskytnout sousedé.
6. Nastavit správně kupní smlouvu
Při koupi bytu potřebujete písemnou smlouvu. Tu si vždy nechte zkontrolovat odborníkem s právním vzděláním. Jako orientace vám může posloužit i vzor kupní smlouvy. Smlouva musí obsahovat minimálně tyto údaje, které jsme pro vás shrnuli do pěti jednoduchých bodů.
Smluvní strany – Jasné vymezení prodávajícího a kupujícího je naprostou nezbytností. Prodávající musí být samozřejmě majitel nemovitosti zapsaný v katastru nemovitostí. Ideální je identifikovat ho nejen podle jména a adresy, ale i podle rodného čísla.
Nemovitost – Nejvíc chyb se dělá při specifikaci nemovitosti. Ta musí být přesně označena tak, jak je vymezena v katastru nemovitostí. Jinak hrozí, že katastr celou koupi odmítne a nemovitost nepřevede na nového vlastníka. Stačí například když se ve smlouvě opomene vlastnický podíl na budově nebo na pozemku.
Kupní cena – Určení výše kupní ceny není tím jediným, co je potřeba si jasně stanovit. Měli byste přesně specifikovat i to, jakým způsobem budou peníze převedeny. Sjednejte si podmínky i případné smluvní sankce, když něco nebude realizováno včas.
Převzetí nemovitosti – Ve smlouvě se uvádí i to, kdo a v jakém termínu dá návrh na vklad do katastru, kdo zaplatí poplatek (2000 Kč), kdy přesně bude byt předán, nebo kdy se původní majitel vystěhuje. I zde je vhodné sjednat sankce za nedodržení dohodnutých termínů.
Podpisy – Pro vklad na katastr je nutné mít na smlouvě úředně ověřené podpisy – to zvládnete na poště nebo pracovišti Czech Pointu.
