Na co nezapomenout při koupi pozemku?

Při koupi pozemku se obvykle řeší na trochu jiné věci než při koupi domu či bytu. Svou pozornost musíte zaměřit jinam při kontrole v katastru nemovitostí a zohlednit musíme rovněž účel pozemku. Odlišně přistupujete ke koupi lesa či ke koupi stavebního pozemku za účelem výstavby rodinného domu.

Ověřujte, ověřujte a ještě jednou ověřujte

Ačkoli typ pozemku, jeho správný popis nebo kontrolu velikosti a pozemkových služebností má na starost spíše prodávající, každý potenciální kupující by si měl všechny informace ověřit. Z katastru nemovitostí můžete získat list vlastnictví. V něm zkontrolujte především:


  • vlastníka pozemku – přesvědčte se, že jednáte s opravdovým majitelem a že pozemek nevlastní více lidí, kteří by všichni museli s prodejem souhlasit. Problémem může být i společné jmění manželů.
  • věcná břemena
  • exekuce
  • zástavní a předkupní práva

Jedině pokud provedete důkladnou kontrolu, získáte jistotu, že se skutečně jedná o deklarovaný typ pozemku a že na vás později nečekají jiná nepříjemná překvapení.

Porovnejte rovněž rozlohu a hranice pozemku zapsané v katastru se skutečností. Ploty nebo zdi mezi pozemky mohou vést v realitě trochu jinak než na papíře. Nakonec byste tak mohli zjistit, že jste koupili jen část pozemku, který měl prodávající oplocený, a zbytek patří někomu jinému, například městu.

Orná půda nebo stavební pozemek? 

Na první pohled dva stejné pozemky, jejich hodnoty však mohou být diametrálně odlišné. Důvodů může být mnoho. Druh pozemku je však jedním z těch nejvýznamnějších. Obecně jej naleznete v katastru nemovitostí, ohledně informace o funkčním využití je třeba nahlédnout do územního plánu obce. Tam se například dočtete, zda je pozemek určený ke stavbě domu. Právě tato proměnná poté výrazně ovlivňuje budoucí cenu. Je to naprosto logické – kupujících bez ambice stavět dům nebo alespoň rekreační objekt mnoho nenajdete. V některých případech se řeší například vyjmutí půdy ze zemědělského fondu.


Při čtení v katastru nemovitostí a územním plánu je také třeba rozlišovat pozemek od parcely. Nejedná se totiž o synonymum, ač si to mnozí myslí. Pozemek je jasně definovaný a ohraničený povrch. Ohraničením se v tomto případě nerozumí oplocení, ale spíše rozsah vlastnických práv, působnost územního rozhodnutí apod. Parcelou myslíme konkrétní část pozemku, která je jasně vyčleněná v katastrální mapě a disponuje parcelním číslem. Jeden pozemek se může skládat i z několika parcel.

katastrální mapa

S čím poradí stavební úřad?

Dále se vám bude hodit i návštěva stavebního úřadu, kde vám na požádání předloží regulační plány.  Díky tomu zjistíte, jestli se pozemek nenachází v záplavové nebo chráněné oblasti, jak velký dům můžete začít stavět a také, a to je velmi podstatné, co se plánuje v okolí za výstavbu. Získáte tak jistotu, že se mezi vás a výstavbu domu nepostaví žádné překážky.

Kromě všech výše zmíněných údajů by vás mělo zajímat i to, jak se na svůj budoucí pozemek dostanete. Ideálním řešením je vlastní přístup z veřejné komunikace. Horší je to v případě, kdy musíte procházet a projíždět přes cizí pozemek. To už je nutné ošetřit dalšími věcnými břemeny, případně počkat na pozemkovou úpravu, která přístup musí zajistit – ta se může konat ale až za několik let. Zjistěte si, jestli už je věcné břemeno chůze zřízené, případně trvejte na jeho zřízení ještě před samotnou koupí.

Rezervační a kupní smlouva na pozemek jsou základ

Pokud znáte druh pozemku a jsou vám známé i všechny podrobnosti uvedené v katastru nemovitostí, můžete zahájit samotný převod pozemku. Tady už se postupuje velmi podobně jako v případě domu či bytu.

Při prodeji nesmí chybět standardní kupní a nejlépe i rezervační smlouva. Ta chrání prodávajícího i kupujícího před jakýmikoli podvody, které by mohly vyjít pořádně draho.

Rezervační smlouva ošetřuje práva a povinnosti prodávajícího i kupujícího ještě před uskutečněním prodeje. A oběma stranám v případě porušení podmínek zajišťuje finanční kompenzaci nákladů i času.

Kupní smlouva pak ošetřuje samotný prodej. Tady je potřeba počítat s drobnými odlišnostmi oproti prodeji bytu nebo domu. Kupní smlouva na pozemek je vzhledem k povaze nemovitosti mírně odlišná. A její přesné znění ovlivňuje i účel, za kterým pozemek pořizujete.