Obsah článku
Byt či dům od developera ještě voní novotou a vidina moderního bydlení „ve svém“ je vysoce atraktivní. Nečekají vás investice do nové střechy nebo zateplení, odstraňování azbestu, ani jiné nešvary, které trápí starší nemovitosti. Nenechte se ale zmást. Koupě novostavby je specifická a neopatrný kupující může v mžiku přijít o radost ze splněného snu i o peníze. Tady je 9 tipů, na co byste si měli dát pozor.
Černé na bílém: Už první smlouva je důležitá!
Každý podpis hraje roli. I ten úplně první, což lidé často podceňují. Ve chvíli, kdy se na atraktivní nemovitosti stojí fronty zájemců, je snadné podlehnout tlaku developera a zavázat se k zaplacení milionových částek dřív, než si vše promyslíte a smlouvu zkontroluje advokát.
Klíčovými parametry obchodu jsou:
- detailní specifikace nemovitosti včetně součástí a příslušenství
- kupní cena, způsob vypořádání a lhůty pro úhradu jednotlivých částí kupní ceny
- termín dokončení projektu a předání nemovitosti včetně sankcí při nedodržení
- záruka, podmínky pro odstoupení od smlouvy
„Čím víc detailů stanoví už první smlouva, tím menší je riziko, že vás finální dokument – kupní smlouva – něčím nepříjemně překvapí. V praxi se budoucí kupní nebo rezervační smlouva někdy podepisuje s tím, že se odsouhlasená kupní smlouva dá do přílohy,“ vysvětluje JUDr. Ilona Černochová, advokátka a spolumajitelka advokátní kanceláře Realitní advokáti s.r.o.
Nekupujte zajíce v pytli
Druhá rada navazuje na tu první. Rezervační smlouva a smlouva o smlouvě budoucí se většinou uzavírají ve chvíli, kdy se dům staví, nebo se dokonce teprve čeká na poklepání základního kamene. Existuje tak jen na papíře a výsledné provedení nemusí vždy zcela odpovídat původní vizualizaci. Podpisem se zavazujete k milionové investici, kterou většina lidí splácí desítky let. Proto musíte do detailu vědět, co za kupní cenu dostanete. Důležitá je přesná pozice domu v ulici, umístění bytu, patro, výměra, dispozice nebo vybavení.
Není 3kk jako 3kk. Slibuje vám developer terasu, sklep, parkovací stání, obývák orientovaný na jih a strategickou pozici vedle výtahu? Láká vás na možnost vybrat si podlahu, nábytek nebo odstín kachliček dle vašich představ?
Na ústní dohody se nehraje. Co je psané, to je dané. Vše doporučujeme pečlivě napsat do smlouvy a do přílohy dát stavební dokumentaci, výkresy nebo vizualizace. Důležité je také následné vymezení jednotky dle prohlášení vlastníka, doporučujeme vyžádat si tento dokument alespoň v konceptu. Za klientské změny oproti standardnímu návrhu provedení developer požaduje peníze nad rámec kupní ceny – s tím je nutné počítat při výběru krytin, dveří atp., nechte si předložit ceník.
Na velikosti záleží
Jak už víte, smlouva by měla specifikovat výměru nemovitosti. Developer ve smlouvě často definuje tzv. přípustnou odchylkou. Jde o hodnotu, o kterou se může odchýlit, aniž by vám to musel kompenzovat. To si pohlídejte. Když bude standardní dům oproti dokumentaci menší o 3 m2, nejspíš to vůbec nepoznáte. U garsonky o výměře 25 m2 však o banalitu nepůjde. Od znění smlouvy, stanovení výměry a přípustné odchylky se odvíjí, zda budete moci za menší výměru požadovat slevu z kupní ceny, jinou kompenzaci, nebo dokonce od smlouvy odstoupit. Odchylka se obvykle pohybuje v hodnotách 3-5 %.
Víte, s kým máte čest?
Koupě nemovitosti se neobejde bez prověření druhé strany. Ve vašem případě je potřeba proklepnout developera. Pomůže vám řada nástrojů, které jsou dostupné na internetu zdarma nebo za menší poplatek.
Do Centrální evidence exekucí zadáte identifikační údaje developera a za 60 korun se dozvíte o zahájených exekucích.
Insolvenční rejstřík funguje podobně a upozorní na úpadek, resp. insolvenční řízení – tady je vyhledávání zdarma.
Z obchodního rejstříku a evidence skutečných majitelů na pár kliků ověříte, kdo firmu vlastní, kdo je oprávněn ji zastupovat, jaká je výše základního kapitálu, zda firma zakládá do sbírky listin účetní uzávěrky a co z nich vyplývá.
Obyčejné „googlení“ vás může zavést na diskuzní fóra, kde si předchozí klienti vyměňují zkušenosti. Někdy jde o zajímavý zdroj.
Pakliže o developerovi nemůžete dohledat žádné informace ani za ním nestojí hotové projekty, zpozorněte. Nezkrachoval a nepodniká teď pod jinou firmou? Podívejte se také na financování projektu, je účastna banka nebo nějaký soukromý subjekt? V případě zatížení nemovitosti zástavou nebankovního subjektu může být složitější dojednat podmínky smlouvy (čerpáte-li na pořízení nemovitosti hypotéku).
Zelená k výstavbě, anebo nepředvídatelná stopka?
Před uzavřením smlouvy si od developera vyžádejte územní rozhodnutí, stavební povolení a všechny ostatní dokumenty, které prokazují, zda a kdy může započít výstavba a zda jsou řešeny i inženýrské sítě, komunikace atp. Povolovací procesy jsou totiž na dlouhé lokte. Nedodržení termínů developera je vhodné smluvně ošetřit, abyste při opoždění měli právo na kompenzaci nebo odstoupení od smlouvy.
„Developeři používají standardizované smlouvy a upravují je neradi. Pokud developer návrh úpravy zamítne, je třeba nenechat se odradit, a případně požádat o pomoc právníka, který má s vyjednáváním s developery zkušenosti,“ upozorňuje Ilona Černochová z Realitních advokátů.
Dostatečně dlouhá rezervační lhůta
Rezervační smlouva obsahuje rezervační lhůtu, během které musíte přistoupit k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo přímo kupní smlouvy – v závislosti na okolnostech obchodu. Lhůta musí být nastavena tak, abyste stihli vyřídit hypotéku i další formality. Marným uplynutím lhůty smlouva pozbude účinnosti. Developer by tak mohl upřednostnit jiného zájemce nebo po vás napříště žádat vyšší kupní cenu.
Co se stane s rezervačním poplatkem?
Developer nebo realitní kancelář v rezervační smlouvě zpravidla požaduje složení rezervačního poplatku jako pojistku, že koupi myslíte vážně. Než „dáte z ruky korunu“, mějte jasno o pravidlech nakládání s poplatkem. Standardně se při zdárném uzavření kupní smlouvy započte na kupní cenu, takže pokud byt stojí 9 milionů a při rezervaci jste složili 300 tisíc, zbývá doplatit 8.700.000,- Kč. Pokud porušíte rezervační smlouvu vy, poplatek se často započte na smluvní pokutu. Jinými slovy, poplatek propadne.
Úhrada rezervačního poplatku, ale i ostatních částí kupní ceny by měla být ideálně zajištěna prostřednictvím bezpečné úschovy u advokáta, notáře nebo banky. Výjimkou však není ani hrazení na vázaný projektový účet u banky financující projekt developera.
Kudy domů?
Ke každé nemovitosti musí být zajištěna legální přístupová cesta. Pokud k ní nevede přístup přímo z veřejné cesty patřící obci, je třeba mít k užívání příjezdové cesty právní titul – typicky spolu s nemovitostí koupit spoluvlastnický podíl na cestě nebo zřídit služebnost stezky a cesty (věcné břemeno). Pokud přístupové pozemky vlastní soukromé osoby, pátrejte po statusu pozemků – jde o veřejně přístupnou účelovou komunikaci? Okolní pozemky často vlastní developer. Mějte „černé na bílém“, co se s nimi stane po výstavbě. Standardně je developer převádí do spoluvlastnictví obce, majitelů bytů nebo na SVJ, což je v pořádku.
Kolik budu platit?
Moderní budovy bývají navržené jako nízkoenergetické, takže náklady na energie za vytápění bývají snesitelné. Háček však může spočívat v poplatcích za služby. Jedna věc je osvětlení společných prostor, odvoz odpadu nebo provoz výtahu. Některé domy však zahrnují nadstandardní servis, jako je provoz bazénu, sauny, recepce s bezpečnostní ostrahou a kamerovými systémy nebo údržba rozlehlé zahrady. Vždy je dobré si s předstihem propočítat, kolik vás bude bydlení měsíčně „se vším všudy“ stát.
