Obsah článku
Základní smlouvou pro uzavření nájemního vztahu je nájemní smlouva. Aby byla platná, musí splňovat náležitosti, které stanovuje zákon. Stejně tak je to i s dodatky k nájemní smlouvě, které řeší změny v nájemním vztahu. Nejčastěji se týkají změny výše nájemného, záloh za energie nebo upravují prodloužení nájemní doby. Veškeré dokumenty musí mít písemnou podobu. Jaké náležitosti by ve smlouvách neměly chybět, aby vám v případě potřeby správně „kryly záda“?
Řádně sepsaná nájemní smlouva: náležitosti, které ji nesmí chybět
Podepsáním nájemní smlouvy se pronajímatel zavazuje, že nechá věc (v tomto případě byt) nájemníkovi k dočasnému užívání. Nájemník svým podpisem smlouvy stvrzuje, že za tuto věc bude pronajímateli platit nájemné. Pokud ve smlouvě není stanovena délka trvání nebo den skončení nájmu, znamená to, že jste uzavřeli nájemní smlouvu na dobu neurčitou.
Co je psáno, to je dáno aneb forma nájemní smlouvy
Abyste předešli sporům a nepříjemným konfliktům, je nejlepší smlouvu o pronájmu uzavřít písemně. Písemný by měl být také každý dodatek k nájemní smlouvě. Jestliže ale písemná forma dodržená není, nemůže se pronajímatel „ohánět“ její neplatností. Podle nového občanského zákoníku jde o ochranu nájemce, který v dobré víře obývá byt.
Náležitosti, které v nájemní smlouvě nesmí chybět
Neprůstřelná smlouva o nájmu je klíčová v řešení nejrůznějších sporů a neshod. Co by měla obsahovat?
- Informace o obou stranách, které nájemní smlouvu uzavírají – ze smlouvy musí být jasně patrné, kdo je pronajímatel a kdo nájemce. U obou je potřeba uvést celé jméno, datum narození a trvalé bydliště.
- Předmět nájmu – co nejpřesnější definice nemovitosti, která se pronajímá. Uveďte adresu, číslo bytu, patro a umístění bytu v rámci podlaží. Vyplatí se také upřesnit příslušenství bytu (např.: sklep, předzahrádka, parkovací místo atd.).
- Doba trvání nájmu – do smlouvy sepište, na jak dlouho smlouvu uzavíráte. Může se jednat o smlouvu na dobru určitou (nejčastěji 1 rok), ale také neurčitou (není pevně stanoveno datum ukončení nájemního vztahu).
- Nájemné – vyčíslete, jakou částku bude nájemce pronajímateli za užívání bytu platit. Stanovte způsob úhrady, den a frekvenci, jak má být nájemné hrazeno.
- Poplatky za služby – ve smlouvě by mělo být jasně uvedeno, kolik činí zálohy za energie. Hodí se také specifikovat, zda si má nájemce energie přepsat na sebe, nebo zda tuto agendu bude řešit majitel bytu.
- Kauce a smluvní pokuta – do dokumentu zahrňte informace o výši kauce či smluvní pokuty. Specifikujte, k čemu budou v případě potřeby peníze použity. Nezapomeňte, že částka nesmí přesáhnout výši tří nájmů.
- Opravy a údržba – specifikujte, jaké opravy a údržba spadají do kompetence nájemníka a jaké řeší pronajímatel.
- Zákazy – není legální ve smlouvě zakazovat chov domácích mazlíčků, návštěvy, nahlášení trvalého bydliště nebo vykonávání práce z této adresy.
- Podnájem – je vhodné do smlouvy uvést, zda nájemce může, nebo nesmí byt pronajímat dalším osobám.
- Úpravy bytu – specifikujte postup ohledně úprav bytu. Ve smlouvě by mělo být například zahrnuto, že nájemník musí úpravy bytu s pronajímatelem konzultovat. Pronajímatel může ve smlouvě stanovit, že nájemník musí byt po ukončení nájmu uvést do původní podoby.
- Výpovědní lhůta – specifikujte dobu, po kterou musí jedna strana informovat druhou o ukončení smlouvy.
Změny v nájemním vztahu upravte pomocí písemného dodatku
Během nájemního vztahu může dojít k řadě změn a situací, které je nejlepší smluvně ošetřit. Abyste nemuseli sepisovat novou nájemní smlouvu, můžete tyto změny reflektovat pomocí tzv. dodatku ke smlouvě o nájmu. Jaké situace se dodatkem k nájemní smlouvě řeší?
- Prodloužení nájemní smlouvy,
- zvýšení nájemného,
- zvýšení záloh za energie,
- přidání dalšího nájemce,
- změna příjmení,
- změna čísla účtu atd.
Sepisování smluv se věnuje zákon č. 89/2012, občanského zákoníku. V něm najdete podmínky pro dodatečná ujednání. Abyste jako majitelé nemovitosti měli „klid v duši“, že je všechno legální, řiďte se při sepisování dodatků i nájemních smluv předpisů, které ukládá zákon. Jen správně sepsané dokumenty budou vaší „neprůstřelnou vestou“ v případě, že by nájemník něco rozporoval.
Sepsanou smlouvu je nejlepší nechat zkontrolovat odborníkem. V týmu Stálého nájmu najdete odborníky, kteří nájemní smlouvy a dodatky řeší dnes a denně. Pokud potřebujete poradit, obraťte se na Stálý nájem. Smlouvu musí nájemník stvrdit svým podpisem. Podpis totiž znamená, že s uvedenými změnami souhlasí.
Základní náležitosti, které by neměly v dodatku chybět
Stejně jako kterákoliv jiná smlouva i dodatek k nájemní smlouvě by měl mít písemnou podobu. I když máte s nájemníkem skvělé vztahy, nikdy nevíte, co se stane. Pokud máte všechno černé na bílém, jste v případě sporu a správně napsaného dodatku ve výhodě.
Aby dodatek splnil svůj účel, neměly by v něm chybět následující položky:
- jméno, příjmení, trvalé bydliště nájemníka i pronajímatele,
- identifikace původní smlouvy,
- jasná specifikace bodů nájemní smlouvy, kterých se dodatek týká, které mění nebo které nahrazuje,
- popis konkrétní změny,
- den, od kterého nabývá dodatek platnosti,
- datum, místo a podpis pronajímatele a nájemníka.
Někdy se dodatkem může v nájemní smlouvě ošetřit také změna pronajímatele. Není to ale nutné, protože ve chvíli, kdy nemovitost změní majitele, přechází na něj veškerá práva a povinnosti původního vlastníka. Není tedy potřeba sepisovat novou nájemní smlouvu ani dodatek.
Pokud si chcete uchovat bezproblémové vztahy s nájemníkem, nebo mít právně podložené změny, které by v budoucnu mohl nájemník rozporovat, reagujte pružně. Tyto změny ošetřete dodatkem k nájemní smlouvě. Nezapomeňte v dodatku přesně označit, kterých ustanovení se v nájemní smlouvě týká. Pokud bude dodatků více, doporučujeme je pro lepší přehled očíslovat. Každá smlouva by měla mít písemnou podobu, a to i přesto, že máte s nájemníkem nadstandardně dobré vztahy, nebo je vaším nájemníkem například některý z rodinných příslušníků. Nezapomeňte samotnou nájemní smlouvu, ale také dodatky zkontrolovat odborníkem, který se zaměřuje na nájemní právo.
Pokud nechcete při pronajímání ztrácet čas byrokracií a hledáním odborníků, kteří se specializují na právní aspekty v oblasti nemovitostí, pronajměte svůj byt Stálému nájmu, který se o něj postará od A do Z. Stane se vaším ideálním nájemníkem s garancí nájemného za každé situace. Sepíše inzeráty, postará se o prohlídky, výběr podnájemníků, veškeré smlouvy, pojištění, přepisy energií, komunikaci s podnájemníky i o stav bytu. Vy si jen užíváte pravidelné nájemné.
